多地取消地价上限 核心城市土拍回暖

中国证券报记者欧阳春香董田

11月2日，合肥调整土地拍卖规则，首次挂牌出让5块土地，吸引资金约77亿元。两幅地块溢价率分别达到44.89%和33.95%。近期，合肥、济南、成都、厦门等地放开土地拍卖限价，核心城市土地拍卖市场出现复苏迹象。从全国来看，土地市场供需萎缩的趋势没有改变，分化进一步加剧。

争夺优质土地

合肥土地拍卖取消了土地价格上限，只设定了拍卖起拍价。没有抽签，即“价高者胜”的竞价方式。其中，滨湖金融板块05号地块吸引了众多房企的激烈竞争。最终，皖通高速以2876万元/亩、溢价率44.89%、总价33.88亿元中标，成为合肥市单价最高的土地。片。

10月份以来，合肥、济南、成都、厦门等热门城市在最新一批土地拍卖中取消了土地价格上限，土地拍卖恢复了“价高者得”的规则。

10月30日，济南迎来取消最高限价后的首场土地拍卖，不少地块竞价激烈。其中，两块地块的竞拍均超过230轮，溢价率均超过50%。

一线城市土地拍卖中，上海、北京、广州等核心区域的地块受到企业关注较多，部分地块已达到中签顶位。

10月31日，北京丰台区两幅土地成功出让，吸引8家房地产企业及财团参与。转让费总额为130.3亿元，平均溢价率为11.37%。 10月24日，上海今年第三批土地出让第二轮完成，新的“总价地王”诞生。中海地产以240.16亿元拿下徐汇区龙华街地块。

中国指数研究院企业研究总监刘水认为，在政策推动下，核心城市销售市场活跃度有所提升，土地拍卖气氛有望进一步提振，优质地块仍将保持高位受欢迎的。

土地市场碎片化

从全国来看，土地市场分化较为明显。中国指数研究院数据显示，2023年1月至10月，全国300个城市新开住宅用地3.7亿平方米，同比下降32.6%；成交2.6亿平方米，同比下降35.4%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣学对中国证券报记者表示，今年以来，一线城市土地市场呈现“溢价高、滞销少”的特点，而“低溢价与高滞销现象在二三四线城市并存。地价上限取消后，热门地块的溢价空间将进一步打开，将导致热门地块更加火热，冷热分化加剧。

58安居客研究院高级分析师徐志敬认为，核心城市优质地块仍能保持一定的热度，土地拍卖市场整体改善并不明显。取消地价上限，让地价回归市场，将在一定程度上有助于提振土地市场情绪，尤其是热点城市和核心区域。优质地块溢价率将突破此前上限，或将进一步稳定房价预期。目前，成都、济南等城市已取消土地限价，预计会有更多城市跟进。此外，改善型需求成为市场成交的主力。远郊别墅限制的优化将有助于更多改善产品进入市场。郊区土地市场和房地产市场气氛有望复苏。

严格控制风险

从征地主体来看，中央企业和地方国企仍是主要的征地主体，民营企业征地比例处于较低水平。 2023年1月至10月，22个城市国有企业拿地金额占比56%，较2022年全年提升19个百分点。民营企业拿地金额约占20% %。刘水认为，地价上限取消后，企业将依靠资金实力获取土地，这将进一步考验房地产企业的产品力和运营能力。国有企业资金实力较为雄厚，不少中小房地产企业资金压力加大，拿地压力加大。

关于拿地策略，华侨城A日前公告称，在拿地资源方面，今年公司始终坚持两个基本原则，一是换仓，二是接受固定投资。截至目前，公司已参与30余宗土地拍卖，成功新增佛山顺德区、禅城区、无锡经济开发区、成都金牛区4个优质地产项目，新增土地总面积占地38万平方米，建筑面积38万平方米。 60万平方米。近年来，公司不断强化招拍挂资源获取能力，在核心城市招拍挂市场取得了一定的竞争力。未来将继续拓展核心城市、核心地段的招拍挂项目，保持多元化拿地能力。

此前，龙湖集团管理层表示，上半年土地市场特征明显，多家企业投资策略趋同，导致一二线城市竞争激烈，尤其是在核心领域。在此情况下，龙湖上半年在14个重点城市新拿地20块，总价值546亿元，权益地价180亿元。截至2023年6月底，公司总土地储备5489万平方米，对应货值7038亿元，其中80%位于一二线高能城市。公司将通过“销售决定支出”来把握投资节奏，优中选优。

另一位央企土地银行负责人对中国证券报记者表示，公司将在严格控制风险的同时，积极参与土地拍卖市场。目前，房地产行业的利润率相对透明。开发商在拿地时可以计算项目的利润率。公司将重点参与高耗能城市的热门地块，提高项目利润率，加快项目处置。

上述负责人表示，目前，房地产行业整体企稳，以开发贷款为代表的资金成本有所下降。作为资金密集型行业，房地产行业的地价成本、建筑安装成本、资金成本、营销成本、管理成本等都相对透明，加快资金周转已成为行业共识。拿地后如何实现快速销售是每个房地产公司必须考虑的问题。