出租率从95%暴跌至64%，净值两年跌16%，建信中关村REIT缘何踩雷？

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资料来源：杜才督察

2021年11月，建信中关村REITs正式推出，推出仅一天即获认购超90亿元，远超募集资金总额28.8亿元。建信中关村REIT的认购价格为每股3.2元。 2021年12月17日，建信中关村房产投资信托基金（508099）在上海证券交易所正式挂牌上市。当日开盘即触及涨停，收于4.160元/股，较发行价上涨30%。截至2022年2月14日，建信中关村REIT已高达5.48元，区间涨幅达71.25%；此后，建信中关村REIT开始慢慢下跌。截至2023年10月23日，建信中关村REIT收盘于2.675元，区间下跌51.18%；这一价格不仅比建信中关村REIT认购价低16.4%，而且创出上市以来的最低点。

不到两年时间，建信中关村REIT净值波动高达122%。被视为可以“收取工业园区租金”并能为投资者提供稳定回报的优质标的。建信中关村REIT为何走出类似股票雷暴的走势？发生了什么？

租金取消引发入住率下降隐患

导火索是一位重要租户宣布退出租约。

建信中关村房地产投资信托基金于2023年9月5日发布公告称，已收到软通动力信息技术（集团）股份有限公司提前取消租约的通知，后者的2197平方米租约预计于9月底到期。 2023年3007平方米不再续租，3007平方米计划于2023年9月底提前退租（原租约于2024年7月底到期）。该客户总租赁面积为5204平方米，占总可出租面积的4.09%。

9月27日，建信中关村REIT发布公告称，在争夺软通动力原计划归还的3007平方米后，已确认提前归还1192平方米，剩余1815平方米暂不归还。

除了软通动力之外，还有其他几家大租户也面临租金撤回或租期不确定的问题。其中，“科大讯飞系列”租赁面积为8077平方米，占可出租总面积的6.35%。原租约于2023年8月31日到期，现已续约至2024年2月底。

工商银行原租赁面积为8107平方米，其中3000平方米已于2023年8月31日到期，不再续租。剩余5107平方米将于2023年11月底到期，占可出租总面积的4.02%。

树根互联网出租面积为2010平方米，占总出租面积的1.58%。该租约将于2023 年9 月底到期，并且不会续签。

这意味着工商银行8月底有3000平方米，软通动力9月底有2200平方米，树根互联网9月底有2010平方米。共计7210平方米，期满不再续租。第三季度之后，合计将影响整体入住率5.66%。

事实上，从2022年二、三季度开始，建信中关村REIT旗下写字楼出租率就开始下降。

建信中关村REIT披露的季报显示，2022年一季度，上述写字楼共有租户69户，实际出租面积12.93万平方米，出租率为96.15%。

2022年第二季度，上述写字楼共有租户64户，实际出租面积10.98万平方米，出租率为89.28%。

2022年第三季度，上述写字楼共有租户57户，实际租赁面积8.97万平方米，出租率为84.87%。

2022年第四季度，建信中关村REIT将不再披露实际租户数量和出租面积，仅披露平均出租率81.29%。

2023年一季度，建信中关村REIT披露的出租率为68.47%；

2023年第二季度，建信中关村REIT披露的出租率为67.84%；

2023年第三季度，租赁形势将进一步恶化。季报显示，三季度返租客户有5家，共计10780.99平方米，占总可出租面积的8.48%。分别是：北京思思创新科技有限公司返还7月10日到期租约1498.98平方米，工商银行股份有限公司返还8月31日到期租约3000平方米。北京树根互联网科技有限公司于9月30日退还租赁2009.81平方米，北京蓝马星际科技有限公司于8月31日提前退还882.82平方米。软通动力信息技术（集团）有限公司于9月30日提前取消了3389.38平方米的租赁。

同时，新租户仅有两家，总面积为854.22平方米。

截至2023年9月30日，建信中关村REIT披露的出租率为63.73%，创下新低。

净值持续跌破发行价

入住率的下降已经反映在建行中关村REITs的净值上。自2022年2月触及5.48元高点以来，建信中关村REITs净值一路北上。 2022年10月末，嗅觉敏锐的投资者注意到了入住率下降的大势，开始出逃。到2023年5月上旬，建信中关村REIT净值跌至3元左右。短暂反弹后，至6月初再次回落。此时，该基金净值已跌至2.7元左右，较发行价低16%。

这个时候，建信金融和中关村发展集团再也坐不住了，开始发声了。

2023年6月7日，建信中关村房托发布《关于租赁及拟增持的公告》。

公告称，2023年以来，基金原股权持有人控股股东中关村发展集团和原股权持有人及运营机构中关村软件园大力开展客户推荐工作。 2023年4月22日至2023年6月6日，中关村软件园项目已完成租赁面积9900平方米意向书签署。未来将积极推动相关意向客户签署正式租赁协议。

公告还称，中关村软件园项目还预留并对接了多家工业企业客户，意向需求超过4.26万平方米，均在密切跟踪中。

此外，公告称，该基金原股权持有人控股股东国家发展集团或其关联方拟通过二级市场购买、集中竞价交易等方式适时增持该基金。但相关增持尚需经过内部流程并获得原股权持有人控股股东或其关联方批准后方可实施。

同日，建信基金公告称，公司拟使用基金子公司自有资金投资建信中关村REITs。 2023年4月21日至2023年6月6日，建信基金通过二级市场分期购买约2700万元。自公告之日起至2023年底，建信基金计划继续增持不超过5000万元。

不过，截至目前，国开集团尚未批准增持计划。

允许投资者在R4风险下裸奔

公开资料显示，建信中关村REIT投资的基础设施项目包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目。目标基础设施项目均位于北京市海淀区中关村软件园。其中，互联网创新中心5号楼建筑面积8.22万平方米；协作中心4号楼建筑面积31800平方米；孵化加速器建筑面积5.28万平方米。

根据戴德梁行发布的项目估值报告，截至2021年6月末，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器的估值分别为15.48亿元、7.12亿元和分别为8.13亿元。

2018年至2021年上半年，各报告期入住率分别为95%、92%、97%、97%及95%。

众所周知，如果商业地产REIT租户过于集中，就会存在一定的风险。建信中关村REIT也存在这个问题。

截至2021年6月30日，基建项目共有69家租户，其中前十名租户合计租赁面积7.74万平方米，占租赁总面积的62.45%。

需要指出的是，2021年11月，建行中关村REIT招股说明书对该基金多处写字楼未来10年的入住率给出了非常乐观的预测。

截至2021年6月末，建信中关村REIT披露的互联网创新中心5号楼、协作中心4号楼、孵化加速器项目出租率分别为90%、100%、99%；招股书预计，1-2年，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼、孵化加速器项目入住率分别为90%、100%、85%；未来3-10年，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化器加速器项目的入住率分别为90%、98%、90%。

然而，不到两年的时间，上述写字楼的入住率已从平均95%下降至64%。建信金融对此有深入研究吗？是单纯相信原权利人提供的良好数据，还是故意隐瞒部分数据？风险因素？

2023年2月，在产品适宜性风险等级评估中，建信基金给予建信中关村REIT的风险等级为R4——中高风险。

很多投资者可能不知道R4是什么。

公募基金产品按照风险由低到高的顺序分为R1、R2、R3、R4、R5五个级别。对应的风险等级为：低风险、中低风险、中风险、中高风险、高风险。换句话说，该基金的风险与许多波动性较大的股票基金或混合型基金相似。不但不能保本，甚至很有可能血本无归。

然而，在不少媒体报道乃至专业报道中，都用“中国硅谷优质资产”、“中关村产业园低租金收取”等夸张词汇来形容建信中关村REITs，但真正的市场风险却是真实存在的。房地产REIT则没有提及。就连证券行业各大媒体也纷纷拿出“快手、度小满收租”这样不专业的头条新闻。

快手和度小满都是大公司，但其背后的租赁稳定性却不能一概而论。

我们先来看杜小曼。百度支持的杜小曼一直租用协作中心4号楼。租赁合同于2023年8月31日到期后续约至2028年。杜小满是百度旗下的一家金融科技公司。业务稳定，是非常稳定的大租户。

但快手的情况恰恰相反。截至2021年6月30日，快手公司北京大家互联网信息技术有限公司是建信中关村REIT第一大租户，租赁面积2.03万平方米，占租赁面积的16.4%。然而，2022年7月31日，北京大家互联网信息技术有限公司取消了租赁！

检查人员注意到，建信中关村REIT并未及时发布公告向投资者披露这一重要信息。最大的客户取消了租约，但基金经理却一言不发。侦探不知道建信基金收取管理费的底气是什么。

此外，快手取消租约也表明建信基金投研和风控团队严重失职。要知道，北京大家互联网信息技术有限公司的背后就是快手。 2021年底以来，快手出现了重大管理层变动和裁员。据LatePost报道，在2021年底的一次高层会议上，快手做出了裁员20%公司员工的决定。以快手约3万名员工计算，裁员人数接近5000人。尽管快手当时否认了这一消息，但后来的事实表明，快手确实在大幅收缩战线、大幅裁员。

作为一家拥有一批投资研究员的公募基金公司，写报告的时候连这些基本的公开信息都不搜一下吗？

此外，建信中关村REIT对该基金未来现金流量的预测也出现较大偏差。例如，该基金预测2022年营业总收入为2.23亿元，但2022年实际总收入为1.95亿元，预测误差为13%。

分红方面，招股书预计，2021年9月30日至2021年12月31日、2022年12月31日，预计向投资者分配净现金流量（年化）比例分别为4.62%、4.78%（公募基金规模按261.21亿元计算，以实际发行规模为准）。

但事实上，2022年至今，建信中关村REIT已分红3次，一次是2022年5月，一次是2023年5月，一次是2023年8月。

2022年分红4091万元，相当于年化分红率为1.42%； 2023年累计分红1.193亿元，相当于年化分红率为4.14%。

如果今年最后一个季度不进行分红，那么建信中关村REIT去年和今年的分红率将与宣传册中预测的水平相去甚远。考虑到基金净值已经比发行价低了16%，对于投资者来说，即使是4%的股息也可能已经不好了，可能需要几年的时间才能根据股息收回资本。这确实是真的。你只想“坐下来收租金”，没想到你的本金被算进去了。