公募REITs践行“扩内需、促消费” 估值弹性改善有望提升“赚钱效应”

来源：新华财经

新华财经北京10月26日电(王静)首批4个消费基础设施REITs项目26日获得证监会和沪深交易所受理，这意味着在前期筹备的背景下，“多主体、多政策保驾护航接下来，该类公募REITs产品的发行进程步入“快车道”。

业内人士表示，积极推动消费基础设施公募REITs的申请和发行，有利于促进消费基础设施高质量发展，改善消费环境，优化消费场景，从而促进宏观经济稳定增长。同时，该类型基础REITs的估值弹性较高，有利于改善当前趋同的交易行为，增强市场流动性，改善“赚钱效应”的基础。

扩大内需，提高消费活力，首批项目预计年底前落地

今年以来，我国公募REITs市场成功扩大募资规模，募集规模达千亿，实现了一系列重大突破。中证鹏元研发部高级研究员吴金辉向新华财经表示，“未来我国REITs万亿蓝海市场发展潜力巨大，此时消费基础设施REITs的申请和接受度具有重大意义。”意义。”

10月20日，证监会发布修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，其中包括“百货商场、商场、农贸市场等消费基础设施”和“保障性租赁住房、清洁能源”等。能源”等明确写入基础设施范围，并强调基础设施项目应“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理规定等相关要求”。并为推出消费基础设施REITs建立制度框架。

目前，据证监会官网显示，中金基金管理有限公司“公开募集资金申请登记——中金印力消费基础设施封闭式基础设施”行政许可审批进展结果公示证券投资基金”显示进度为“收到材料”；上海证券交易所官网“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金”和“中国金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”项目状态更新为“受理”；深圳证券交易所官网“华润商业“资产封闭式基础设施证券投资基金”和“中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金”项目状态已更新为“已受理”。

从项目特点来看，中信证券首席经济学家明明对新华财经表示，“消费基础设施主要包括百货商场、购物中心、农贸市场等，与现有产业园区、仓储物流、保障性住房等密切相关。等。与产权REITs覆盖的基础设施类型相比，底层资产运营模式存在较大差异。例如，消费基础设施的租赁模式涉及固定租金、佣金租金等多种选择。另外，区位、运营管理能力对消费基础设施的影响也比较大。”

从市场拓展来看，“消费基础设施REITs的申请进一步拓宽了REITs的资产类型，与国际接轨，是我国公募REITs市场建设发展的重要一步；未来，数据中心REITs和新基建REITs仍然值得期待。” ”吴金辉说道。

瑞思地产金融研究院认为，消费作为拉动经济增长的三驾马车之一，是推动经济复苏和增长的重要引擎。消费基础设施REITs的推出，不仅是基础资产类型的重大拓展，也体现了公募REITs“促进消费、保障民生”的重要使命。作为重要的资产类别之一，消费基础设施REITs的市场规模未来将达到万亿级。

该机构还提到，对标国际市场，截至2023年10月，有两家零售商业REIT跻身全球市值最高的十只REIT之列，市值分别超过390亿美元（西蒙地产集团，纽约证券交易所： SPG）和340亿美元（Realty Income，NYSE：O），国内消费公共REITs市场前景令人兴奋。

从宏观经济看，我国当前正处于高质量发展和经济转型升级的关键时期，消费是经济增长的重要抓手。吴锦辉解释道，“今年三季度消费对GDP的贡献率达到95%。消费基础设施REITs有利于扩大内需，提高消费活力，同时盘活存量资产，促进投融资良性循环，进一步推动消费基础设施建设。”协助我国经济复苏。”

从行业发展来看，吴金辉认为，“消费基础设施REITs是房地产转型升级的新模式之一。积极推动相关领域发展，有利于进一步缓解房地产行业风险，降低企业负债率，推动商业地产模式的发展。转型升级。”

“展望后续，根据前期项目的进展，首批消费基础设施REITs预计将在今年年底成功上市。”吴金辉进一步预测，相关政策应配合进一步常态化发行工作，逐步完善申请审批流程，加强与投资者沟通，优化税收、估值和地方增税政策，探索适合REITs的会计政策，走上REITs的发展道路。中国REITs独特的发展道路。

先锋富国执行董事高汝兴向新华财经表示，“四只消费基础设施REITs的集中申报和受理，是扩大中国REITs市场规模的‘一大步’。此外，据不完全统计， REITs已进入筹备过程。”其他6个项目中，预计年内可能有10个REITs发行上市。”

长期看好消费基础设施REITs，底层估值弹性有利于增强“赚钱效应”

中国REITs市场的发展既需要规模扩张，又需要提高效率。这时，充分丰富市场的资产类别结构就是重要途径之一。 “消费基础设施REITs作为重要的资产类别被申报并被接受，这在一定程度上回归了海外REITs底层资产选择的本源。”高汝兴说道。

中航基金房地产投资部相关负责人向新华财经透露，“今年REITs的重点领域肯定是支持消费行业。中航基金也在协助相关原利益相关方推动消费REITs项目”力争早日发行上市。目前，中航基金储备的项目资源主要是消费、仓储物流、保障房、能源和文旅项目。

中国证券投资基金业协会披露的数据显示，2021年我国消费行业资产证券化市场规模为1.9万亿元，其中零售占比超过50%。

基于此，中航基金房地产投资部相关负责人指出，“长期看好消费基础设施REITs的发展前景主要有两个原因。一是随着消费基础设施REITs的稳定增长，我国经济发展带来的居民收入，以及我国居民的消费结构随着升级换代带来的消费市场扩大和消费意愿增强，我国消费品工业规模将保持稳定增长。消费领域的资产证券化市场规模较大，因此未来该领域可发行和拓展的资产规模巨大。”

从市场影响来看，高如兴对新华财经表示，“由于该类REITs的收益回报更容易受到区域经济活力、商业客户群、商品品类、运营商管理水平等多维度扰动，因此，是市场的一个问题。大大增加标的估值弹性，有效改变目前受经济景气周期影响较大的资产为主的单一市场格局。估值弹性使市场摆脱“乱跌”，产生“赚钱”。影响'。”

“消费基础设施REITs也是市场化程度比较高的资产，市场化程度高就意味着差异化大，考验其背后原股东的经营管理能力，也考验投资者的资产选择能力。”高汝兴补充道。

蒋芊芊还表示，“消费领域的项目单项资产规模大、规模可扩展，品牌影响力强，项目运营模式简单易懂，投资者可以更直观、清晰地了解其底层资产的运作情况。因此未来相关项目的成功发行，必将显着拉动整体市场规模和流动性。”

明明提出三点展望：“一是未来消费基础设施REITs的发行上市有望推动市场持续扩容和品类拓展，形成更多可投资的优质资产，或有助于吸纳后续增量资金。对于原始股权持有者来说，有助于打通“投、融资、管、退出”的资金闭环，从而促进后续有效投资。第三，对于投资者来说，新型REITs可以丰富其投资选择，发挥在资产配置领域发挥积极作用。”